Verkehrswert
Definition:
Der Verkehrswert (§ 194 BauGB) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Vorstehende rechtliche Definition besagt jedoch nichts anderes, als dass es sich beim Verkehrswert um den Preis einer Immobilie handelt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am wahrscheinlichsten erzielbar ist. In der Umgangssprache wird dieser Wert auch als "Marktwert" oder "gemeiner Wert" bezeichnet.
Zum besseren Verständnis wurden in der folgenden Aufstellung die einzelnen Bestandteile der Legaldefinition isoliert betrachtet und erläutert:
§ 194 BauGB
Bemerkungen
Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt,
der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht,
Der Verkehrswert bezieht sich immer auf einen bestimmten Stichtag, der im Gutachten angegeben werden muss (Wertermittlungsstichtag), bei Ehescheidungen können zwei Wertermittlungsstichtage erforderlich sein
im gewöhnlichen Geschäftsverkehr
Es handelt sich also um einen Wettbewerbspreis auf einem freien Markt; in speziellen Fällen (Verkauf eines nicht marktgängigen Objekts) muss für die Bewertung ein Markt fiktiv unterstellt werden
nach den rechtlichen Gegebenheiten,
Dabei sind alle
a) privat-rechtlichen Gegebenheiten
z.B.: Miet- und Pachtverträge, Wohnrecht, Dienstbarkeiten, Leibgeding und
b) öffentlich-rechtlichen Gegebenheiten
z.B.: Art und Maß der baulichen Nutzung, beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand, Baulasten, Bauordnung, Denkmalschutz, Naturschutz, Erhaltungssatzung, Gemeindeverordnung
auf ihren Werteinfluss zu untersuchen.
nach den tatsächlichen Eigenschaften,
Grundstücksgröße und -geometrie, Bodengüte, Baugrund, Altlasten
nach der sonstigen Beschaffenheit,
Bau- und Unterhaltungszustand der baulichen Anlagen, Grundriss, Nutzungsart und Nutzungsmöglichkeit
nach der Lage des Grundstücks
z.B.: Verkehrsanbindung, Infrastruktur, Standortimage, Lärmbelästigung, Lage innerhalb des Stadtgebiets
oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung
ohne Rücksicht auf ungewöhnliche
oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.