Gutachten

Definition:
Ein Gutachten ist das nachvollziehbare, allgemein-verständliche Urteil eines Sachverständigen über einen komplexen Sachverhalt. Aufgabe von Wertgutachten ist es, einen plausiblen und nachvollziehbaren Verkehrswert zu ermitteln.

Leistungsprofil:
Ich erstelle Verkehrswertgutachten für folgende Objektarten: 

• Ein- und Mehrfamilienwohnhäuser
• Wohn- und Geschäftshäuser
• Wohnungs- und Teileigentum
• Gewerbeobjekte
• unbebaute Grundstücke
• Erbbaurechte / Erbbaugrundstücke

Die Verkehrswertgutachten für die o. g. Objekte werden aus folgenden Anlässen erstellt:

• Verkehrswertgutachten:
  • Grundstücksverkauf
  • vorweggenommene Erbfolge
  • Schenkung
  • Vermögens- und Erbauseinandersetzungen
  • Zwangsversteigerung
  • Veräußerung im Rahmen von Betreuungsangelegenheiten
  • Ermittlung von Grundstücksbelastungen wie z. B. Erbbau-, Wohnungs- und Wegerechte, Nießbrauch, Überbau, Leibrente usw.
• steuerliche Wertermittlung
  • Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gegenüber dem zuständigen Finanzamt im Rahmen der Erbschafts- oder Schenkungssteuer
  • steuerlicher Entnahmewert im Rahmen einer (Teil-) Privatisierung
  • Ermittlung von Teilwerten im Zusammenhang mit Einlagen oder Entnahmen
  • Aufteilung eines einheitlichen Kaufpreises eines bebauten Grundstücks
  • Ermittlung einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer zum Zwecke der Gebäudeabschreibung
  • Ermittlung einer Teilwertabschreibung
  • Ermittlung des Werteinflusses von Belastungen durch persönliche Nutzungsrechte (siehe § 10 Abs. 6 Satz 6 ErbStG)
• Beleihungswertgutachten:
  • Beleihung von Grundstücken
• Mietwertgutachten:
  • Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter über den gezahlten Mietzins
  • als Begründung eines Mieterhöhungsverlangens
  • Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Auftraggeber sind:

• Amts- und Landgerichte
• Unternehmen und Gesellschaften
• Privatpersonen
• Anwalts- und Steuerkanzleien
• Banken und Versicherungen
• Berufsbetreuer und vom Betreungsgericht bestellte Betreuer

Umfang:
Das Verkehrswertgutachten ist ein Dokument mit ca. 30 Seiten (z. B. für ein Einfamilienwohnhaus) und ist wie folgt aufgebaut: Deckblatt, Inhaltsverzeichnis, Beschreibung des Grundstücks, Beschreibung der Gebäude und der Außenanlagen, Wahl der Wertermittlungsverfahren und Begründung, Bodenwertermittlung, Berechnung der Verfahrensergebnisse (Sachwert, Ertragswert, Vergleichswert), Ableitung des Verkehrswerts aus den Verfahrensergebnissen, Übersichtskarten (Stadtkarte, Flurkarte), Grundrisszeichnungen des Gebäudes, Fotos vom Wertermittlungsobjekt.

Zeitrahmen:
Zur Erstellung des Gutachtens benötigt der Sachverständige umfangreiche Unterlagen (Flurkarte, Altlastenauskunft, Baulastenauskunft, Baurecht, Erschließungszustand, ...) von diversen Behörden. Diese Auskünfte werden am Tag der Auftragserteilung beantragt. Die Zustellzeiten liegen bei ca. 3 Wochen. Nach Erhalt aller Unterlagen kann der Sachverständige den Ortstermin zur Besichtigung des Bewertungsobjekts vornehmen und anschließend das Gutachten fertig stellen. Insgesamt ist für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens ein Zeitraum von ca. 4-6 Wochen ab Auftragserteilung erforderlich.