Begriffserläuterungen

Im Sachwertverfahren werden zur Ermittlung des Herstellungswertes des zu bewertenden Gebäudes die vom zuständigen Bundesministerium in der Sachwertrichtlinie veröffentlichten Herstellungskosten (Baukosten) verwendet. Diese Herstellungskosten wurden für verschiedene Gebäudearten veröffentlicht und stellen jeweils auf ein Standardobjekt ab.
Nehmen wir z. B. das in der Sachwertrichtlinie veröffentlichte Standardobjekt "freistehendes Einfamilienwohnhaus, unterkellert, Erdgeschoss, ausgebautes Dachgeschoss". Ist das Bewertungsobjekt in diese Gebäudegruppe einzuordnen, dann wird bei der Auswahl der Normalherstellungskosten auch nur diese Bauweise berücksichtigt. Weicht das zu bewertende Gebäude nun dahingehend ab, dass z. B. das Dachgeschoss bisher nur zu 50 % ausgebaut wurde, dann ist dieser fehlende Ausbau zu berücksichtigten, da die Normalherstellungskosten des Standardobjekts ein vollständig ausgebautes Dachgeschoss unterstellen. Der Sachverständige ermittelt den Werteinfluss der zusätzlich zu berücksichtigenden Ausbaukosten mit einem Abschlag.
Siehe hierzu auch die Abhandlung "Zuschläge zum Herstellungswert".

In dem Sachwertverfahren wird für das zu bewertende Gebäude zuerst der Neubauwert ermittelt. Was würde es kosten, das zu bewertende Gebäude mit der Ausstattung des zu bewertenden Gebäudes neu zu bauen. Bei den zu bewertenden Gebäuden handelt es sich jedoch nicht um Neubauten, sondern um gebrauchte Immobilien. Um den ermittelten Neubauwert des zu bewertenden Gebäudes an das Alter des Bewertungsobjekts anzupassen, wird eine Alterswertminderung durchgeführt. Dabei wird i.d.R. eine lineare bzw. gleichmäßige Alterswertminderung durchgeführt. Wird beispielsweise ein 40 Jahre altes Einfamilienwohnhaus bewertet, so kann dem Gebäude u. U. eine wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (ab Neubauzeitpunkt) von 80 Jahren zugeordnet werden. Der vorbeschriebene Neubauwert ist in dem Sachwertverfahren an das Alter der zu bewertenden Immobilie anzupassen. Bei einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren und einem Gebäudealter von 40 Jahren sind die Neubaukosten mit dem Faktor 0,50 zu multiplizieren. Das Ergebnis sind die an das Alter des Bewertungsobjekts angepassten Herstellungskosten.

Im Normalfall ist ein bebautes Grundstück zu bewerten. Zu den Bestandteilen des Grundstücks gehören der Grund und Boden, die aufstehenden Gebäude und die Außenanlagen. Außenanlagen sind z.B.:

• gepflasterte, plattierte oder sonst wie befestigte Flächen wie Terrassen, Zufahrten, ...
• Anpflanzungen wie Sträucher, Bäume, Beet- und Rasenflächen, ...
• die nicht sichtbaren und unterirdisch verlegten Hausanschlussleitungen von der Grundstücksgrenze bis zum Gebäude
• fest mit dem Grundstück verbundene Gartenhäuser oder Schwimmbecken
• ...

Die Außenanlagen sind i.d.R. fest mit dem Grundstück verbunden. Ein kleines Gartenhaus, welches nicht fest mit dem Boden verbunden ist und somit jederzeit versetzt werden kann oder ein oberirdisch aufgestellter Swimmingpool sind i.d.R. daher keine Außenanlagen und werden auch nicht im Gutachten berücksichtigt.
Für die Außenanlagen wird üblicherweise der Zeitsachwert geschätzt und in Ansatz gebracht.

Im Sachwertverfahren wird der Herstellungswert eines Gebäudes ermittelt. Um den Herstellungswert eines Gebäudes ermitteln zu können, verwendet man Normalherstellungs-kosten. Diese Normalherstellungskosten werden vom zuständigen Bundesministerium in der Sachwertrichtlinie veröffentlicht. Die Normalherstellungskosten sind nichts anderes als eine Kostenangabe, z. B.: Was kostet ein "Quadratmeter Gebäude" im Erdgeschoss in der Herstellung? Wie viel ein "Quadratmeter Gebäude" kostet, ist vom Ausstattungsstandard abhängig. Der Ausstattungsstandard beschreibt, in welcher Qualität ein Gebäude errichtet wurde. Dabei wird das Gebäude z. B. in die Rubriken "Außenwände", "Dach", "Fenster und Außentüren", "Heizung", … unterteilt. Die Rubriken sind in der vom zuständigen Bundesministerium veröffentlichten Anlage 2 der Sachwertrichtlinie zu finden. Der Sachverständige ordnet das Gebäude in die vorgenannten Rubriken ein. Er beurteilt z. B., ob es sich bei der Heizung des Bewertungsobjekts um eine Anlage in einfacher, mittlerer oder gehobener Ausführung handelt. Hat der Sachverständige das zu bewertende Gebäude in jede Rubrik eingeordnet, kann er somit den Ausstattungsstandard des Gesamtgebäudes bestimmen und die Höhe der Normalherstellungskosten des Bewertungsobjekts ermitteln. Die in der Sachwertrichtlinie veröffentlichten Einordnungsmöglichkeiten sind Orientierungshilfen, die nicht blind anzuwenden sind. Der Sachverständige benötigt vor allem Erfahrung und bautechnische Kenntnisse, um die Orientierungshilfen der Sachwertrichtlinie richtig anwenden zu können.

Im Sachwertverfahren wird der Herstellungswert eines Gebäudes ermittelt, der anschließend an das Alter des Gebäudes anzupassen ist (siehe Alterswertminderung). Um den Herstellungswert eines Gebäudes ermitteln zu können, verwendet man Normalherstellungskosten. Diese Normalherstellungskosten werden vom zuständigen Bundesministerium in der Sachwertrichtlinie veröffentlicht und beschreiben die Herstellungskosten für ein Gebäude, z. B. was ein Quadratmeter Gebäude im Erdgeschoss in der Herstellung kostet. Diese Herstellungskosten wurden zuletzt für das Jahr 2010 veröffentlicht. Seit dem Jahr 2010 sind die Baukosten jedoch ständig gestiegen. Soll ein Wohnhaus z. B. im Jahr 2017 bewertet werden, so sind die Baukosten aus dem Jahr 2010 an das Jahr 2017 anzupassen. Dies geschieht mittels Baupreisindex. Dieser Index wird vom Statistischen Bundesamt ermittelt und regelmäßig veröffentlicht. Den Baukosten aus dem Jahr 2010 wird dabei der Index 100 zugeordnet. In einer Indextabelle kann abgelesen werden, dass im Jahr 2017 der Baupreisindex 113 betrug. Das bedeutet, dass die Baukosten seit dem Jahr 2010 um 13 % gestiegen sind. Kostet ein Quadratmeter Wohnhaus im Jahr 2010 z. B. 1.000 €/m², so betragen die an das Bewertungsjahr 2017 angepassten Herstellungskosten 1.130 €/m². Mit einem Baupreisindex lassen sich so die Normalherstellungskosten aus dem Jahr 2010 auf jedes beliebige Jahr (Wertermittlungsstichtag) umrechnen.

In älteren Verkehrswertgutachten wird auf Herstellungskosten aus dem Jahr 2000 oder älter Bezug genommen. Es ist zu beachten, dass bei der Verwendung von älteren Normalherstellungskosten jeweils die dazu passende Indextabelle anzuwenden ist.

In den Bewertungsverfahren (Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren) wird zuerst ein normal gepflegtes Standardobjekt bewertet, z.B. ein Einfamilienwohnhaus. Bei dem Wohnhaus ist die Heizung defekt und muss kurzfristig erneuert werden.
Alle in den Bewertungsverfahren verwendeten Daten (Herstellungskosten, Sachwertfaktoren, Mietansätze, ...) beziehen sich auf normal nutzbare Gebäude mit einer einwandfrei funktionierenden Heizung. Da z. B. keine Normalherstellungskosten oder Mieten für Wohnhäuser mit defekter Heizung veröffentlicht werden, wird vorerst die Bewertung für ein Wohnhaus mit intakter Heizungsanlage durchgeführt.
Das Ergebnis des Bewertungsverfahrens ist z. B. ein vorläufiger Verkehrswert für ein normal gepflegtes Standard-Einfamilienhausgrundstück. Da im konkreten Bewertungsfall das Bewertungsobjekt in Bezug auf die Heizungsanlage von dem Standardobjekt abweicht, ist dieser Umstand zu berücksichtigen. Dies geschieht am Ende des Bewertungsverfahrens bei den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen. Dort wird die defekte Heizungsanlage wertmindernd berücksichtigt.
Weiter besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale können z. B sein:

• Feuchtigkeitsschäden im Keller
• defekte Dacheindeckung
• Nießbrauchrecht
• Geh- Fahr- und Leitungsrecht
• Mietbesonderheiten
• aus- oder anstehende Erschließungskosten
• ...

Im Vorabschnitt wurden die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale im Grundsatz erklärt. Nachfolgend wird auf den Werteinfluss eingegangen, da Kosten nicht mit dem Werteinfluss gleichzusetzen sind.

Im Vorabschnitt wurde die defekte Heizung beschrieben. Muss die Heizungsanlage in dem 40 Jahre alten Haus kurzfristig ausgetauscht werden, fallen für den Eigentümer bzw. für den Erwerber Kosten an. In unserem Beispiel wird angenommen, dass die Heizungsanlage kurzfristig für 10.000 € zu erneuern ist.

Betrachtet man nun zwei exakt gleich bebaute Grundstücke. Die Gebäude sind jeweils 40 Jahre alt. Für die Grundstücke "A" und "B" wird jeweils ein Verkehrswert von 200.000 € ermittelt. Die Gebäude unterscheiden sich nur darin, dass Grundstück "A" eine 10 Jahre alte Heizungsanlage besitzt und bei Grundstück "B" die Heizung aufgrund eines Defekts für 10.000 € auszutauschen ist. Würde man bei Grundstück "B" die Kosten für die Erneuerung der Heizungsanlage in voller Höhe wertmindernd abziehen, so ergäbe sich für Grundstück "A" weiterhin ein Verkehrswert von 200.00 € und für Grundstück "B" ein Verkehrswert von 190.000 €. Der Erwerber des Grundstücks "B" würde einen Kaufpreis von 190.000 € zahlen und müsste anschließend noch die Heizungsanlage für 10.000 € erneuern lassen, was letztendlich zu Gesamtkosten von 200.000 führt.

Ein Käufer könnte sich somit für das Grundstück "A" mit einer 10 Jahre alten Heizungsanlage für 200.000 € oder für das Grundstück "B" mit einer noch zu erneuernden Heizungsanlage für 190.000 € entscheiden.

Jeder wirtschaftlich denkende Kaufinteressent würde sich in dieser Situation für das Grundstück "B" entscheiden, da er nach dem Kauf für 190.000 € und den Kosten für die Heizungsanlage von 10.000 € zwar auch 200.000 € ausgibt, dafür aber nach dem Austausch eine neue Heizungsanlage besitzt. D. h., dass die Heizungsanlage nach dem Austausch rd. 10 Jahre länger im Betrieb als bei Grundstück "A" sein wird.

Die neue Heizungsanlage stellt gegenüber einem normal gebrauchten bzw. instand gehaltenen Wohnhaus mit einer Heizungsanlage mit einem mittleren Alter einen Vorteil dar. Daher sind die Kosten für die Erneuerung der Heizungsanlage nicht in voller Höhe wertmindernd in Abzug zu bringen.

Würden die Erneuerungskosten von 10.000 € nur (in diesem konkreten Fall) zu 50 % angesetzt werden, ergäbe sich für das Grundstück "B" ein Verkehrswert von 195.000 €. Durch diesen geringen Abschlag werden die Grundstück "A" und "B" wieder miteinander vergleichbar. Der Vorteil des Grundstücks "B" wurde durch einen geringeren Ansatz ausgeglichen.

Demgegenüber bestehen jedoch Umstände, wo Kosten in voller Höhe anzusetzen sind. Nimmt man wieder die Grundstücke "A" und "B", die exakt miteinander vergleichbar sind. Auch die Heizungsanlagen sind in beiden Objekten gleich alt und funktionstüchtig. Beide Objekte sollen verkauft werden. Das Wohnhaus auf dem Grundstück "A" wurde besenrein geräumt. Ein Erwerber kann das Objekt ohne weiteres übernehmen. Für Grundstück "B" wird unterstellt, dass das Haus nicht leergeräumt wurde und somit noch Entsorgungskosten anfallen. Diese Entsorgungskosten sind z. B. in voller Höhe wertmindernd in Ansatz zu bringen, da mit der Entsorgung lediglich der Normalzustand hergestellt wird. Nach der Entrümpelung des Wohnhauses auf dem Grundstück "B" hat der Erwerber gegenüber dem Erwerber des Grundstücks "A" keinen wirtschaftlichen Vorteil.

Im Sachwertverfahren werden zur Ermittlung des Herstellungswertes des zu bewertenden Gebäudes die vom zuständigen Bundesministerium in der Sachwertrichtlinie veröffentlichten Herstellungskosten verwendet. Diese Herstellungskosten wurden für verschiedene Gebäudearten veröffentlicht und stellen jeweils auf ein Standardobjekt ab. Diese Standardobjekte besitzen keine besonderen Bauteile. Besondere Bauteile sind u. a. Balkone, Terrassenüberdachungen, Kelleraußentreppen, Dachgauben, Eingangsüberdachungen, usw. Diese besonderen Bauteile sind zusätzlich zu den Herstellungskosten des Standardgebäudes wertmäßig im Sachwertverfahren zu berücksichtigen.

Im Sachwertverfahren werden zur Ermittlung des Herstellungswertes des zu bewertenden Gebäudes die vom zuständigen Bundesministerium in der Sachwertrichtlinie veröffentlichten Herstellungskosten verwendet. Diese Herstellungskosten wurden für verschiedene Gebäudearten veröffentlicht und stellen jeweils auf ein Standardobjekt ab. Diese Standardobjekte besitzen keine besonderen Einrichtungen. Besondere Einrichtungen sind u. a. ein fest eingebauter Kamin, eine Alarmanlage, ein Aufzug, eine fest eingebaute Klimaanlage, … Diese besonderen Einrichtungen sind zusätzlich zu den Herstellungskosten des Standardgebäudes wertmäßig im Sachwertverfahren zu berücksichtigen. Voraussetzung für eine wertmäßige Berücksichtigung ist, dass die Einrichtung fest mit dem Gebäude verbunden ist und nicht ohne Zerstörung des Gebäudes demontiert werden kann. Ein im Raum aufgestellter Heizkamin, der lediglich über ein Rohr an den Kamin angeschlossen ist, ist keine besondere Einrichtung, da er jederzeit demontiert werden kann, ohne dass das Gebäude dabei in seiner Funktion beeinträchtigt oder zerstört wird.

Bewirtschaftungskosten sind Kosten, die der Grundstückseigentümer zu tragen hat und seine Einnahmen vermindern. Bewirtschaftungskosten sind i.d.R. Verwaltungskosten, das Mietausfallwagnis und Instandhaltungskosten und kommen im Ertragswertverfahren bei der Bewertung von Renditeobjekten zur Anwendung.

Wie bei einem Unternehmen kann der Umsatz nicht mit dem Gewinn gleichgesetzt werden. Setzt ein Unternehmer z. B. monatlich Waren im Wert von 100.000 € um, so ist dies nicht gleich sein Gewinn. Von den 100.000 € sind die Kosten für den Wareneinkauf, die Personalkosten, Miete, Strom, Wasser, Gas, Versicherung, … abzuziehen. Nach Abzug aller Kosten verbleibt dem Unternehmer vielleicht ein Gewinn von 10.000 €. Dieser monatliche Gewinn macht den Wert des Unternehmens aus.

Bei einem Renditeobjekt, z. B. bei einem Mehrfamilienwohnhausgrundstück ist das nicht anders. Der Eigentümer / Vermieter erzielt z. B. eine Miete von z. B. 6,00 €/m² Wohnfläche. Bei 6 Wohnungen mit jeweils 80 m² Wohnfläche ergibt dies monatliche Mieteinnahmen von 2.880 € bzw. jährliche Mieteinnahmen von 34.560 €. Diese 34.560 € stellen den Rohertrag (im Vergleich zum Unternehmer den Umsatz) dar. Um den erzielbaren Reinertrag (Gewinn) zu berechnen, sind vom Rohertrag die Kosten (Bewirtschaftungskosten), die zu Lasten des Eigentümers gehen, abzuziehen. Je nach Objektart betragen die Bewirtschaftungskosten zwischen 15 und 30 % des Rohertrags. Nimmt man an, dass die Bewirtschaftungskosten (nach Einzelansätzen berechnet) 20 % betragen, dann vermindert sich der jährliche Rohertrag von 34.560 € um die vom Eigentümer zu tragenden Kosten von jährlich 6.912 € auf einen Reinertrag (Gewinn) von jährlich 27.648 €. Mit diesem jährlichen Reinertrag lässt sich der Ertragswert des Renditegrundstücks über die Restnutzungsdauer des Gebäudes berechnen.

Im Sachwertverfahren ergibt sich der Verkehrswert vereinfacht dargestellt aus dem Wert des Grundstücks/Bodenwert und dem Wert der aufstehenden Gebäude. Der Bodenwert wird so bewertet, als wäre das Grundstück unbebaut.

Um den Wert eines unbebauten Grundstücks ermitteln zu können, gibt es zwei Möglichkeiten.

Die erste Möglichkeit stellt das Vergleichspreisverfahren dar. D. h, ist z. B. ein 600 m² großes Grundstück zu bewerten und wurden im Umfeld mehrere fast vollständig vergleichbare Grundstücke kürzlich verkauft, so können aus den tatsächlich erzielten Kaufpreisen dieser Grundstücke Rückschlüsse auf den Wert des Bewertungsgrundstücks gezogen werden. Dieses Vergleichspreisverfahren kann jedoch selten angewendet werden.

Die zweite Möglichkeit, die am häufigsten Anwendung findet, ist das Vergleichsfaktorverfahren. Bei dieser Möglichkeit wird eine Gemeinde in viele Einzelflächen bzw. Bodenrichtwertzonen unterteilt. Eine Bodenrichtwertzone kennzeichnet einen Teil der Gemeinde, der eine vergleichbare Lagequalität besitzt. Dies können z. B. Innenstadtbereiche sein, einfache Wohngebiete, Wohngebiete mit einer hohen Lagequalität, Gewerbegebiete, Wohngebiete, die durch den Lärm einer Autobahn beeinträchtigt werden usw. Für jede Bodenrichtwertzone ermittelt der örtliche Gutachterausschuss einen Bodenrichtwert. Dieser Bodenrichtwert ist nichts anderes als ein Preis, der durchschnittlich in dieser Richtwertzone für einen Quadratmeter Grundstück bezahlt wird. Dem Bodenrichtwert werden bestimmte Eigenschaften zugeordnet. Wird einem Bodenrichtwert von 200 €/m² u. a. eine Grundstückstiefe von 30 m zugeordnet, dann ist dieser Bodenrichtwert ohne weitere Anpassung nur für 30 m tiefe Grundstücke anzuwenden. Weicht die Grundstückstiefe des Bewertungsgrundstücks von den Vorgaben des Bodenrichtwerts ab, ist der Bodenrichtwert anzupassen. Hierfür werden wiederum vom örtlichen Gutachterausschuss Umrechnungsfaktoren veröffentlicht. Die von den Gutachterausschüssen veröffentlichten Bodenrichtwerte können im Internet unter www.boris.nrw.de kostenlos abgerufen werden.

Bei der Berechnung der Herstellungskosten eines Gebäudes wird vereinfacht dargestellt die Fläche des Gebäudes mit den Normalherstellungskosten multipliziert. Die Fläche des Gebäudes bemisst sich nach den Außenmaßen des Gebäudes. Als Beispiel dient ein vollständig unterkellertes Wohnhaus, welches oberirdisch als eingeschossiges Flachdachgebäude errichtet wurde. Die Gebäudeaußenmaße des Gebäudes betragen 10,00 m x 12,00 m. Somit kann die Fläche des Wohnhauses im Kellergeschosses mit 120 m² und im Erdgeschoss ebenfalls mit 120 m² berechnet werden. Die Bruttogrundfläche des Wohnhauses beträgt in diesem Fall 240 m².

Das Ertragswertverfahren ist eine Möglichkeit, um den Verkehrswert eines bebauten Grundstücks zu ermitteln. Es wird vorrangig immer dann angewendet, wenn ein Renditeobjekt bewertet werden soll. Renditeobjekte sind z. B. Mehrfamilienwohnhäuser, Bürogebäude, Gewerbebetriebe, Eigentumswohnen usw. Diese Objekte werden überwiegend von Personen gekauft, die das Objekt erwerben, um aus dem Objekt eine Rendite/Ertrag/Gewinn zu erzielen.

Im Ertragswertverfahren wird zuerst die z. B. aus einem Mehrfamilienwohnhaus erzielbare Miete ermittelt. Diese erzielbare jährliche Miete stellt den Rohertrag dar. Dieser Rohertrag ist um die Kosten (Bewirtschaftungskosten), die zu Lasten des Eigentümers gehen, zu vermindern. Übrig bleibt der jährliche Reinertrag. Mit diesem jährlichen Reinertrag kann (vereinfacht dargestellt) der Wert des Mehrfamilienwohnhausgrundstücks ermittelt werden. Als Beispiel dient ein Mehrfamilienwohnhausgrundstück mit einem jährlichen Reinertrag von 10.000 €. Dem Mehrfamilienwohnhaus wurde zuvor eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 30 Jahren zugeordnet. D. h., dass über den Zeitraum von 30 Jahren diese Einnahmen jährlich zu erzielen sind. Der Wert des Mehrfamilienhausgrundstücks ergibt sich daher aus dem Barwert, der über die nächsten 30 Jahre abgezinsten, jährlich erzielbaren Reinerträgen. Dabei fließt der Reinertrag von 10.000 € im ersten Jahr voll in den Ertragswert ein. Der Reinertrag, der erst im nächsten Jahr zu erzielen ist, wird auf den Wertermittlungsstichtag abgezinst und hat am Wertermittlungsstichtag u. U. nur einen Barwert von rd. 9.500 €. Der Reinertrag, der erst im übernächsten Jahr zu erzielen ist, wird wiederum auf den Wertermittlungsstichtag abgezinst und hat am Wertermittlungsstichtag u. U. nur einen Barwert von 9.000 €. Diese Berechnung wird über die nächsten 30 Jahre durchgeführt. Die Summe aller Barwerte ergeben den Ertragswert des Mehrfamilienwohnhausgrundstücks. Aus dem Ertragswert kann u. U. der Verkehrswert abgeleitet werden.

Die vorige Beschreibung des Ertragswertverfahrens ist stark vereinfacht, nicht vollständig und auch nicht ganz korrekt. Das Ertragswertverfahren ist umfassender und die Berechnungen werden anders durchgeführt. Die vorigen Erläuterungen soll dem Bewertungslaien lediglich den Grundgedanken, der dem Ertragswertverfahren zugrunde liegt, näherbringen.

Ein Beispiel für ein Ertragswertverfahren findet man in dem Mustergutachten.

Jedem Gebäude wird eine Lebensdauer / Gesamtnutzungsdauer zugeordnet. Die Gesamtnutzungsdauer ist von der Gebäudeart / dem Gebäudetyp abhängig. Ein Mehrfamilienwohnhaus hat eine längere Gesamtnutzungsdauer als eine einfache Lagerhalle. In der vom zuständigen Bundesministerium veröffentlichten Sachwertrichtlinie werden in der Anlage 3 Orientierungswerte veröffentlicht. Gemäß dieser Anlage wird z. B. für ein Mehrfamilienwohnhaus eine Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren veröffentlicht. Diese Gesamtnutzungsdauer setzt voraus, dass in diesem Zeitraum die ständig anfallenden Reparatur- und Instandsetzungsarbeiten ordnungsgemäß durchgeführt werden.

Die Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren bei einem Mehrfamilienwohnhaus bedeutet nicht, dass das Mehrfamilienwohnhaus nach 70 Jahren so baufällig ist, dass es einzustürzen droht. Mit der Gesamtnutzungsdauer ist viel mehr die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer gemeint. Nach 70 Jahren reiner Instandhaltung sind die notwendigen Modernisierungsmaßnahmen so umfangreich, dass die Modernisierungskosten den Neubaukosten gleichkommen. Nach 70 Jahren entspricht das Gebäude nicht mehr den heutigen Wohnanforderungen. Man denke beispielsweise an die Elektroinstallation in einem Haus, welches vor 70 Jahren errichtet wurde. Diese Elektroinstallation ist für das heutige Nutzungsverhalten der Bewohner und den Umfang der eingesetzten Elektrogeräte nicht mehr geeignet. Dies ist auf alle Ausstattungselemente (alte Heizungen mit Heizkörpern in Wandnischen, Badausstattungen, …) übertragbar. Aber auch die Anforderungen an den Grundriss einer Wohnung ändern sich mit der Zeit. Kleine Küchen, kleine Bäder, niedrige Raumhöhen, niedrige Türhöhen, …. sind heute nicht mehr gewünscht und lassen sich schlechter vermieten oder verkaufen. Somit entspricht die Grundrisssituation nach 70 Jahren nicht mehr den heutigen Wohnanforderungen und ist neben den Ausstattungselementen zu modernisieren. Wird ein Mehrfamilienhaus zwischenzeitlich nicht modernisiert, so können nach 70 Jahren keine Mieteinnahmen erzielt werden, die die ständigen Reparaturkosten decken. Die Kosten sind höher als die Einnahmen. Das Mehrfamilienwohnhaus ist unwirtschaftlich und die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer ist dann abgelaufen.

Werden jedoch zwischenzeitlich, z. B. nach 30 Jahren, Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, so können diese Maßnahmen dazu führen, dass das Ende der Gesamtnutzungsdauer verlängert wird.

Instandhaltungskosten sind ein Teil der Bewirtschaftungskosten und kommen im Ertragswertverfahren zur Geltung. Dies sind Kosten, die vom Eigentümer laufend aufgewendet werden müssen, um den Zustand des Gebäudes zu erhalten. Instandhaltungskosten sind z. B. die Erneuerung der Dacheindeckung, die Erneuerung der Fenster, die Erneuerung der Heizungsanlage u.v.m. Instandhaltungskosten werden ab der Errichtung des Gebäudes angesetzt. Dadurch werden Rücklagen gebildet, die dann eingesetzt werden können, wenn eine größere Instandhaltungsmaßnahme ansteht. Die Instandhaltungskosten umfassen keine Modernisierungsmaßnahmen.
Sind z. B. die zweifachverglasten Fenster nach 30 Jahren zu erneuern, dann werden mit den Instandhaltungskosten auch nur zweifachverglaste Fenster neu eingebaut.
Beabsichtigt der Eigentümer, die ursprünglichen Fenster durch hochwertige Fenster mit einer Dreifachverglasung auszutauschen, dann führt er zusätzlich eine Modernisierungsmaßnahme durch, da er nicht nur erhält (Instandhaltung) sondern auch verbessert (Modernisierung). Der anteilige Kostenansatz für die Modernisierung wird durch die Instandhaltungskosten nicht gedeckt.

Der Liegenschaftszinssatz kommt im Ertragswertverfahren zur Anwendung. In dem Abschnitt „Ertragswertverfahren“ wurde erläutert, dass die jeweiligen jährlichen Reinerträge auf den Wertermittlungsstichtag abzuzinsen sind. Jede Abzinsung benötigt einen Zinssatz. Diese Abzinsung wird mit dem Liegenschaftszinssatz durchgeführt.

Der Liegenschaftszinssatz ist kein Zinssatz, der sich an den Zinssätzen der Bankinstitute orientiert.

Bei dem Liegenschaftszinssatz handelt es sich um einen Zinssatz, der vom örtlichen Gutachterausschuss jährlich, durch Rückrechnung von tatsächlich gezahlten Kaufpreisen ermittelt wird. Der Gutachterausschuss erhält von allen abgeschlossenen Grundstückskaufverträgen eine Kopie und somit den tatsächlich für eine Immobilie gezahlten Kaufpreis.
Mit dieser Information führt der Gutachterausschuss eine Nachbewertung mit Hilfe des Ertragswertverfahrens durch. Mit Hilfe einer zu erzielenden Miete und dem tatsächlich gezahlten Kaufpreis lässt sich vom Gutachterausschuss nun der für die Objektart (z. B. Mehrfamilienhausgrundstück) zutreffende Liegenschaftszinssatz ermitteln.

Die Auswertungen des Gutachterausschusses werden in dem jährlich erscheinenden Grundstücksmarktbericht veröffentlicht und können/müssen vom Sachverständigen bei seiner Bewertungstätigkeit herangezogen werden.

Der Marktwert ist i.d.R. ein anderer Begriff für den Verkehrswert. Siehe hierzu die Erläuterungen zu dem Begriff „Verkehrswert“.

Das Mietausfallwagnis ist ein Teil der Bewirtschaftungskosten und kommt im Ertragswertverfahren zur Geltung. Es beschreibt das Risiko des Eigentümers, dass z. B. eine Mietwohnung nicht nahtlos bei einem Mieterwechsel weitervermietet werden kann. Dann entsteht für den Zeitraum des Leerstands ein Mietausfall, welches zu Lasten des Eigentümers geht. Das Mietausfallwagnis deckt aber auch das Risiko des Eigentümers ab, dass er die ihm zustehende Miete einklagen muss. In diesem Fall entstehen dem Eigentümer im Rahmen des Klageverfahrens Gerichtskosten, Anwaltskosten und andere Kosten. Das Mietausfallwagnis wird als prozentualer Ansatz vom jährlichen Rohertrag ermittelt. Empfehlungen zur Höhe des Mietausfallwagnisses werden in der Ertragswertrichtlinie veröffentlicht.

Im Sachwertverfahren wird der Herstellungswert eines Gebäudes ermittelt. Um den Herstellungswert eines Gebäudes ermitteln zu können, verwendet man Normalherstellungs-kosten. Diese Normalherstellungskosten werden vom zuständigen Bundesministerium in der Sachwertrichtlinie veröffentlicht. Die Normalherstellungskosten sind nichts anderes als eine Kostenangabe, z. B.: Was kostet ein "Quadratmeter Gebäude" in der Herstellung. Diese Herstellungskosten wurden zuletzt für das Jahr 2010 veröffentlicht. Was hat also der Quadratmeter Gebäude in der Herstellung im Jahr 2010 gekostet? Diese Kostenangaben werden mit NHK 2010 abgekürzt.
Die Normalherstellungskosten werden für unterschiedliche Gebäudearten abgeleitet. Beispiele für unterschiedliche Gebäudearten sind : freistehendes Einfamilienwohnhaus, Einfamilienwohnhaus als Doppelhaushälfte oder Reihenmittelhaus, Mehrfamilienwohnhäuser, Bürogebäude, Lagergebäude, …. .
Diese Gebäudearten werden wiederum in Gebäudetypen unterteilt. So gibt es z. B. für das freistehende Einfamilienwohnhaus Normalherstellungskosten für die Gebäudetypen: einge-schossiges Flachdachgebäude ohne Keller, eingeschossiges Flachdachgebäude mit Keller, eingeschossiges Einfamilienwohnhaus mit Keller und ausgebautem Dachgeschoss, zwei-geschossiges Einfamilienwohnhaus mit Keller und nicht ausgebautem Dachgeschoss, usw .
Nachdem man einem Gebäude die Gebäudeart (z. B. freistehendes Einfamilienwohnhaus) und den Gebäudetyp (z. B. eingeschossig, unterkellert, ausgebautes Dachgeschoss) zugeordnet hat, ist dem Gebäude noch der Ausstattungsstandard (einfache, einfach bis mittlere, mittlere, mittlere bis gehobene, gehobene, stark gehobene Ausstattung) zuzuordnen. Der Ausstattungsstandard beurteilt z. B. die Qualität der Außenwände, des Dachs, der Fenster und Außentüren, der Elektroinstallation,...
Man sieht, dass es viele Kombinationsmöglichkeiten gibt, um dem zu bewertenden Gebäude die zutreffenden Normalherstellungskosten zuzuordnen.
Seit dem Jahr 2010 sind die Baukosten ständig gestiegen. Soll ein Wohnhaus z. B im Jahr 2016 bewertet werden, so sind die Normalherstellungskosten aus dem Jahr 2010 an das Jahr 2016 anzupassen. Dies geschieht mittels Baupreisindex.

Neben dem Wertermittlungsstichtag existiert noch ein Qualitätsstichtag. Der Wertermittlungsstichtag wurde bereits an anderer Stelle erläutert. In den überwiegenden Fällen beziehen sich der Wertermittlungsstichtag und der Qualitätsstichtag auf das gleiche Datum. Es gibt aber auch Fälle, in denen die beiden Tage voneinander abweichen (müssen).

Solche Situationen treten z.B. bei der Ermittlung der Enteignungsentschädigung nach §§ 95 und 96 BauGB auf, bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung, bei der Ermittlung der entwicklungsbedingten Bodenwerterhöhung in Entwicklungsbereichen und bei Scheidungsverfahren oder Erbauseinandersetzungen.

Der Qualitätsstichtag bezieht sich auf den Zustand des Grundstücks. So kann es sein, dass am Wertermittlungsstichtag ein anderer Zustand (Qualitätsstichtag) unterstellt werden soll, als dieser am Wertermittlungsstichtag tatsächlich vorgefunden wurde.

Es kommt z. B. vor, dass am Wertermittlungsstichtag (z. B. 01.01.2016) ein innerstädtisches, kernsaniertes Einfamilienwohnhaus vorgefunden wurde, bei der Wertermittlung aber unterstellt werden muss, dass die Kernsanierung des Wohnhauses noch nicht stattgefunden hat. Dann ist bezüglich des Qualitätsstichtages der unsanierte Zustand zu unterstellen ( z. B. 01.04.2015).

Um den Begriff „Restnutzungsdauer“ besser verstehen zu können, sollte man vorher die Erläuterungen zum Begriff „Gesamtnutzungsdauer“ lesen.
Der Wert eines Gebäudes ist maßgeblich von der Restnutzungsdauer bzw. von der Zeit, in der das Gebäude noch wirtschaftlich genutzt werden kann, abhängig. Die Restnutzungsdauer ergibt sich grob aus der Differenz zwischen der Gesamtnutzungsdauer und dem Wertermittlungsstichtag. Einem Einfamilienwohnhaus, das 1976 errichtet wurde, wird aufgrund der Qualität der Ausstattung und der Bauweise eine Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren zugeordnet. Das Gutachten wird im Jahr 2016 (entspricht dem Wertermittlungsstichtag) erstellt. Die rechnerische Restnutzungsdauer ergibt sich somit mit 30 Jahren (1976 + 70 Jahre – 2016).

Es ist jedoch möglich, dass in der Vergangenheiten Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Eine innerhalb der letzten 15 Jahre durchgeführte Erneuerung der Dacheindeckung einschließlich Unterspannbahn und zeitgemäßer Dachdämmung, ein Austausch von Nachtspeicheröfen gegen eine Gas-Brennwertheizung mit Flachheizkörpern, eine Veränderung/Verbesserung der Raumaufteilung, usw. kann dazu führen, dass sich die wirtschaftliche Restnutzungsdauer verlängert. Modernisierungsmaßnahmen haben zur Folge, dass die baulichen Gegebenheiten verbessert werden. Eine reine Instandhaltung, z. b. die Ausbesserung einer Dacheindeckung oder der Austausch der Nachtspeicheröfen gegen neue Nachtspeicheröfen haben keine Restnutzungsdauer verlängernde Wirkung.

Ebenso ist es möglich, dass die Instandhaltung des Gebäudes in der Vergangenheit erheblich vernachlässigt wurde und sich daraus u. U. Bauschäden entwickelt haben. Dies kann zur Folge haben, dass die rechnerische Restnutzungsdauer nicht erreicht wird und eine geringere Restnutzungsdauer anzusetzen ist.

Der Rohertrag findet im Ertragswertverfahren seine Anwendung. Er stellt die Einnahmen des Vermieters dar. Wurde z. B. eine Wohnung mit 80 m² Wohnfläche für 6,00 €/m² vermietet, dann ergibt sich der Rohertrag dieser Wohnung mit 480 €/Monat und 5.760 €/Jahr. Von dem Rohertrag kann man den Reinertrag ableiten. Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag abzüglich der Kosten (Bewirtschaftungskosten), die der Vermieter zu tragen hat.

Der Sachwertfaktor ist einer der mitunter am meisten hinterfragen Begriffe. Der Sachwertfaktor wird im Sachwertverfahren angewendet, um den Marktbezug herzustellen.
Um den Sachwertfaktor erläutern zu können, wird das Sachwertverfahren in zwei Bereiche eingeteilt. Im ersten Teil werden der Wert des Gebäudes, der Außenanlagen und der Bodenwert ermittelt. Die Summe dieser Werte ist der vorläufige Sachwert. Bei diesem vorläufigen Sachwert handelt es sich um das Ergebnis eines Rechenvorgangs. Das Ergebnis garantiert nicht, dass dieser rein rechnerisch ermittelte vorläufige Sachwert bei einem Verkauf auch tatsächlich erzielt werden kann. Um einen Verkaufswert (Verkehrswert/ Marktwert) zu erhalten, ist dieser rechnerisch ermittelte vorläufige Sachwert an das Marktverhalten/ den Markt anzupassen. Diese Anpassung wird mittels Sachwertfaktor durchgeführt.
Wird der vorläufige Sachwert vom Sachverständigen mit 400.000 € ermittelt und der Sachwertfaktor beträgt 0,75, dann ergibt sich der Verkaufswert (Verkehrswert / Marktwert) mit 300.000 € (400.000 x 0,75).

Der Sachwertfaktor ist kein Faktor, der vom Sachverständigen frei geschätzt wird. Er ist i.d.R. das Ergebnis der Auswertungen des örtlichen Gutachterausschusses. Der örtliche Gutachterausschuss erhält von jedem Grundstücksverkauf eine Kopie des Kaufvertrags. Diese Kaufverträge wertet der Gutachterausschuss aus und ermittelt daraus den Sachwertfaktor.
Nimmt man an, dass der Gutachterausschuss eine Kopie eines Kaufvertrags erhält, in dem der Kaufpreis von 300.000 € vereinbart wurde. Der Gutachterausschuss wird für diesen Kaufvertrag eine Nachbewertung durchführen und u. U: so wie der Sachverständige zu dem Ergebnis kommen, dass der vorläufige Sachwert für das verkaufte Objekt 400.000 € beträgt. Mit dem Ergebnis des tatsächlich gezahlten Kaufpreises und dem rechnerisch ermittelten vorläufigen Sachwert lässt sich der Marktanpassungsfaktor von 0,75 ableiten. Die Ergebnisse der Kaufpreisauswertungen werden vom Gutachterausschuss im jährlich erscheinenden Grundstücksmarktbericht veröffentlicht. Auf diese Auswertungen kann wiederum der Immobiliensachverständige zurückgreifen.

Die vorgenannte Vorgehensweise wurde stark vereinfacht dargestellt. Der Sachverständige kann den vom örtlichen Gutachterausschuss veröffentlichen Sachwertfaktor nicht blind übernehmen. Er muss aufgrund seiner Marktkenntnisse die Anwendbarkeit in jedem Einzelfall hinterfragen und besondere Umstände, Risiken oder Chancen des Bewertungsobjekts zusätzlich berücksichtigen und den vom Gutachterausschuss veröffentlichen Sachwertfaktor u. U. sachgerecht anpassen.

Das Sachwertverfahren ist eine Möglichkeit, um den Verkehrswert eines bebauten Grundstücks zu ermitteln. Es wird vorrangig immer dann angewendet, wenn ein Eigennutzungsobjekt bewertet werden soll. Eigennutzungsobjekte sind z. B. Ein- oder Zweifamilienwohnhäuser. Diese Objekte werden überwiegend von Personen gekauft, die das Objekt erwerben, um es selbst zu nutzen bzw. zu bewohnen.
Kaufinteressenten von Eigennutzungsobjekten stehen vor der Entscheidung, ob sie selbst neu bauen oder ein gebrauchtes Einfamilienwohnhaus kaufen sollen. Diese Überlegungen sind kostenorientiert. Daher wird versucht, mit dem Sachwertverfahren diesen Kostenüberlegungen nachzukommen.
Nachfolgend wird das Sachwertverfahren vereinfacht dargestellt. Dabei soll auf die Überlegung abgestellt werden, ob ein 35 Jahre altes Wohnhaus mit 100 m² Wohnfläche und einem mittleren Ausstattungsstandard gekauft werden soll.

1. Ermittlung der Neubaukosten für ein Wohnhaus mit 100 m² Wohnfläche im mittleren Ausstattungsstandard. Das Ergebnis ist der Herstellungswert.
2.  Verminderung des Herstellungswerts um das Alter der Gebrauchtimmobilie. Bei einer unterstellten Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren und einem Alter von 35 Jahren, verbleibt eine Restnutzungsdauer von 35 Jahren. Dies entspricht 50 % der Gesamtnutzungsdauer. Der Herstellungswert wird somit um 50 % reduziert. Das Ergebnis ist der um das Alter geminderte Zeitwert des Einfamilienwohnhauses.
3.  Dem Zeitwert des Wohnhauses wird der Zeitwert der Außenanlagen (Bepflanzung, Hausanschlüsse, Terrasse, ...) und der Bodenwert des Grundstücks hinzuaddiert. Der Bodenwert ermittelt sich aus der Grundstücksfläche und dem Quadratmeter-preis.
4. Als Ergebnis liegt ein theoretischer Sachwert des Bewertungsgrundstücks vor, der jedoch noch mittels Sachwertfaktor an den Grundstücksmarkt anzupassen ist.
5. Das Ergebnis ist der marktangepasste vorläufige Sachwert. Vorläufig darum, weil alle Objektbesonderheiten in dem Sachwertverfahren bisher noch nicht berücksichtigt worden sind. Diese Besonderheiten können z. B. ein Wohnungsrecht, ein Instandhaltungsrückstau, ein Bauschaden usw. sein. Die Wertbeeinflussungen werden werterhöhend oder wertmindernd berücksichtigt. Das Ergebnis ist der Sachwert.
6. Anschließend erfolgt eine Beurteilung, ob die Qualität/Genauigkeit der verwendeten Marktdaten und die Art des Berechnungsverfahrens sich eignen, um daraus den Verkehrswert abzuleiten.
7.  Kommt man zu dem Schluss, dass der Verkehrswert aus dem Sachwertverfahren abgeleitet werden kann, wird das Ergebnis des Sachwertverfahrens i.d.R. durch ein zweites Berechnungsverfahren (z. B. Ertragswertverfahren, Vergleichswertverfahren, ..) oder in anderer geeigneter Weise plausibilisiert.

Ein Beispiel für das Sachwertverfahren findet man bei den Mustergutachten.

Der Begriff „Verkehrswert“ ist in § 194 BauGB definiert. Je nach Verwendungszweck werden hierfür auch die Begriffe „Marktwert“ oder „gemeiner Wert“ verwendet.

Der Verkehrswert ist ein zu erwartender Durchschnittspreis, den eine Käufergruppe für die Immobilie bereit ist zu zahlen. Ein Verkehrswert kann nicht auf den Euro genau berechnet werden. Er unterliegt einer Toleranz. Konnte die Wertermittlung mit gesicherten Marktdaten (Mieten, Sachwertfaktor, …) durchgeführt werden, beträgt die Toleranz ca. 10 %. D. h., wurde z. B. für eine Immobilie ein Verkehrswert von 200.000 € ermittelt, dann liegt der tatsächlich zu erzielende Kaufpreis zwischen 180.000 € und 220.000 €.
Der Verkehrswert/ Durchschnittspreis schließt Besonderheiten aus. Diese sind z.B. gegeben, wenn ein Nachbar ein besonderes Interesse an dem Kauf der zu bewertenden Immobilie hat, da er durch den Zukauf den Wert seiner Immobilie wesentlich verbessern/erhöhen kann. Bei einem derartigen, besonderen Kaufinteresse sind die Kaufinteressenten oftmals bereit, mehr zu zahlen.

Siehe hierzu auch die eigene Rubrik „Verkehrswert“ auf dieser Internetseite.

Verwaltungskosten sind ein Teil der Bewirtschaftungskosten und kommen im Ertragswertverfahren zur Geltung. Verwaltungskosten sind vom Grundstückseigentümer zu tragen und können nicht auf die Mieter umgelegt werden. Überlässt z. B. der Eigentümer einer Wohnanlage die Verwaltung der Wohnanlage einer Fremdfirma/ Hausverwaltung, so sind die Kosten hierfür vom Eigentümer zu tragen. In manchen Fällen wird die Verwaltung vom Eigentümer selbst vorgenommen. In diesem Fall entstehen zwar keine direkten Kosten, es entsteht jedoch ein Arbeits- und Zeitaufwand zu Lasten des Eigentümers. Der vom Eigentümer erbrachte Arbeits- und Zeitaufwand ist ebenfalls ertragsmindernd in Ansatz zu bringen. Es spielt als keine Rolle, ob die Verwaltung fremd vergeben wird oder vom Eigentümer selbst durchgeführt wird. Verwaltungskosten fallen immer an.

Eine Verkehrswertermittlung bezieht sich immer auf einen bestimmten Tag. Er kann sich nie auf einen Zeitraum beziehen. Der Wertermittlungsstichtag ist der Tag, an dem der ermittelte Verkehrswert/ Marktwert/ Verkaufspreis auf dem Immobilienmarkt zu erzielen ist. Alle Gegebenheiten, die bis dahin bekannt sind, sind bei der Verkehrswertermittlung zu berücksichtigen. In den meisten Fällen ist der Wertermittlungsstichtag der Tag, an dem der Sachverständige das Bewertungsobjekt besichtigt. Der Sachverständige nimmt am Besichtigungstag den Zustand der zu bewertenden Immobilie auf und lässt die örtlich festgestellten Objektbesonderheiten (defekte Heizung, gerade durchgeführte Modernisierung, …) in seine Verkehrswertermittlung einfließen.

Der Wertermittlungsstichtag kann jedoch auch vom Tag der Besichtigung abweichen. Dies ist z. B. der Fall, wenn ein Erbe einen Erbschaftssteuerbescheid erhält und der Erbe der Meinung ist, dass die geerbte Immobilie vom Finanzamt zu hoch eingeschätzt worden ist. In diesem Fall hat der Erbe die Möglichkeit, mit einem Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen nachzuweisen, dass der Verkehrswert niedriger ist und somit die zu zahlende Erbschaftssteuer geringer ausfällt. In diesen Fällen bezieht sich der Wertermittlungsstichtag auf den Todestag des Erblassers, also den Tag, an dem das Eigentum an den Erben übergegangen ist. Da zwischen dem Todestag des Erblassers und dem Steuerbescheid einige Zeit vergeht, wird der Sachverständige i.d.R. erst nach Erhalt des Steuerbescheids mit der Verkehrswertermittlung beauftragt. D. h., der Sachverständige wird das Objekt erst nach dem Todestag, der in diesem Fall der zwingend anzusetzende Wertermittlungsstichtag ist, besichtigen. In diesem und in anderen Fällen weichen der Tag der Ortsbesichtigung und der Wertermittlungsstichtag voneinander ab.

Die Wohnfläche ist die Fläche, die einer in sich geschlossenen Wohnung zuzuordnen ist. Abstellräume im Kellergeschoss zählen nicht hierzu. Für die Berechnung der Wohnfläche gibt es keine gesetzliche Grundlage. Für den öffentlich geförderten Wohnungsbau wurde damals die II Berechnungsverordnung erlassen. Diese wurde mittlerweile durch die Wohnflächenverordnung abgelöst. Wie gesagt: die heute gültige Wohnflächenverordnung gilt nur für die Wohnflächenberechnung von öffentlich geförderten Wohnraum. Im Rahmen von Rechtsstreitigkeiten wird die Wohnflächenverordnung jedoch auch von den Gerichten als geeignete Berechnungsgrundlage von frei finanziertem Wohnraum herangezogen. Daher wird im allgemeinen Geschäftsverkehr die Wohnflächenverordnung auch bei der Berechnung der Wohnfläche von frei finanziertem Wohnraum zugrunde gelegt.

Die Berechnungsanweisungen der Wohnflächenverordnung sind im Internet allgemein zugänglich. Nachfolgend eine kurze, nicht vollständige und abschließende Zusammenfassung:

Zur Wohnfläche gehört die Grundfläche von:

• Wohnzimmer
• Esszimmer
• Schlafzimmer
• Kinderzimmer
• Flur und Diele
• Nebenräume wie Vorräume, Besen- und Speisekammern sowie andere Schrankräume
• Küche
• Badezimmer und Toilettenraum

Zur Wohnfläche gehören außerdem die Flächen von:

• Wintergärten
• Schwimmbädern und sonstigen nach allen Seiten geschlossenen Räumen, wenn sie einem gehobenen Wohnbedürfnis Rechnung tragenden Zweck erfüllen (zum Beispiel Sauna- und Fitnessräume)

Bis höchstens zur Hälfte ihrer Fläche werden zur Wohnfläche angerechnet:

• Balkone
• Loggien
• Terrassen
• Dachgärten

Nicht zur Wohnfläche gehören die Flächen von:

• Kellerräumen
• Abstellräumen außerhalb der Wohnung
• Waschküchen
• Bodenräume
• Trockenräume
• Heizungsräume
• Garagen

Von der Wohnfläche abgezogen werden:

• Schornsteine und Mauervorsprünge, freistehende Pfeiler und Säulen mit mehr als 0,1 m², die in ganzer Raumhöhe durchgehen,
• Türnischen,
• Vormauerungen und Verkleidungen, sofern ihre Grundfläche mehr als 0,1 m² beträgt und sie eine Höhe von mehr als 1,50 m aufweisen (z. B. Raumgebilde um Installationen wie zum Beispiel im Badezimmer).

Im Sachwertverfahren werden zur Ermittlung des Herstellungswertes des zu bewertenden Gebäudes die vom zuständigen Bundesministerium in der Sachwertrichtlinie veröffentlichten Herstellungskosten verwendet. Diese Herstellungskosten wurden für verschiedene Gebäudearten veröffentlicht und stellen jeweils auf ein Standardobjekt ab. Diese Standard-objekte besitzen keine besonderen Ausbauten. Besondere Ausbauten sind z. B. ein vollständig oder teilweise zu Wohnzwecken ausgebauter Keller, ein zusätzlich ausgebauter Spitzboden,... Diese besonderen Ausbauten sind zusätzlich zu den Herstellungskosten des Standardgebäudes wertmäßig im Sachwertverfahren zu berücksichtigen.

Nimmt man z. B. das in der Sachwertrichtlinie veröffentlichte Standardobjekt "freistehendes Einfamilienwohnhaus, unterkellert, Erdgeschoss, ausgebautes Dachgeschoss". Ist das Bewertungsobjekt in diese Gebäudegruppe einzuordnen, dann wird bei der Auswahl der Normalherstellungskosten auch nur diese Bauweise berücksichtigt. Weicht das zu bewertende Gebäude nun dahingehend ab, dass ein Kellerraum hochwertig zu einem Büro und der Spitzboden zu einem weiteren Schlafzimmer ausgebaut wurden, dann sind diese zusätzlichen Ausbauten in den verwendeten Herstellungskosten noch nicht berücksichtigt worden. Der Sachverständige ermittelt den Werteinfluss des zusätzlichen Ausbaus und berücksichtigt diesen Ausbau als zusätzlichen Zuschlag.

Der Werteinfluss kann dabei unterschiedlich sein. Ein zusätzlicher Spitzboden bei einem Reihenmittelhaus mit einer Wohnfläche von 100 m² wirkt sich höher aus, wenn durch den Spitzbodenausbau ein zusätzlicher Schlafraum von 15 m² geschaffen wird.
Bei einem Wohnhaus mit 250 m² Wohnfläche und schon drei vorhandenen Schlafzimmern ist zu überlegen, ob ein zusätzlicher Spitzbodenausbau und die Schaffung von zusätzlichen 15 m² Wohnfläche eine wertmäßige Verbesserung der Wohnqualität zu Folge hat.
Siehe hierzu auch die Abhandlung "Abschläge zum Herstellungswert".