Ablauf einer Ortsbesichtigung

Nach der Beauftragung vereinbare ich mit Ihnen einen Termin für die Besichtigung des Bewertungsobjekts. Je nach Objektart wird die Besichtigung ca. 30 bis 60 Minuten in Anspruch nehmen.

Vor Ort werden Sie zuerst zu folgenden allgemeinen Umständen befragt:

1. Existieren Grundrisszeichnungen vom Gebäude? Wenn ja, dann bitte als Kopie oder im Original mitbringen. Wenn Sie nicht die Möglichkeit zum Kopieren haben, dann stellen Sie mir bitte das Original für die Zeitdauer der Bewertung zur Verfügung. Ich werde mir die notwendigen Kopien anfertigen und Ihnen das Original anschließend zurücksenden.
2. Ist das Bewertungsgrundstück von Baulasten betroffen?
3. Ist das Grundstück von Altlasten / Bodenverunreinigungen / sonstigen Kontaminierungen betroffen?
4. Existieren Lasten und Beschränkungen in Abteilung II des Grundbuchblatts?
5. Ist das Grundstück vom Denkmalschutz (Gebäude- oder Bodendenkmal) betroffen?
6. Stehen Erschließungskosten aus oder stehen diese an?
7. Existieren privatrechtliche Vereinbarungen mit Grundstücksnachbarn oder sonstigen Dritten?
8. Bestehen Miet- oder Pachtverträge? Wenn ja, dann mit welchen Vertragsdetails (Name des Mieters, Miethöhe, Laufzeit, ...)?
9. Existiert ein Energieausweis?
10.  Existiert eine Photovoltaikanlage? Wenn ja, wann wurde diese errichtet, welche Dimension (kWp) hat die Anlage und welche Einspeisevergütung ist vertraglich gesichert?
11. Wann wurde das Gebäude (ursprünglich) errichtet?
12. Welche grundlegenden Modernisierungsmaßnahmen wurden in den letzten 15 Jahren durchgeführt.
13. Sind Bauschäden oder Baumängel aktuell vorhanden oder bestanden diese in der Vergangenheit und sind ganz oder tlw. beseitigt worden?

Einige der zuvor genannten Begriffe werden Ihnen nicht geläufig sein oder einige Fragen können nicht im Vorfeld beantwortet werden. Ich werde vor Ort die einzelnen Punkte mit Ihnen besprechen/erläutern und zu jedem Sachverhalt eine Antwort finden.

Im Anschluss an die Vorbesprechung werde ich mit Ihnen das Bewertungsobjekt von innen und außen besichtigen. Die besten Voraussetzungen sind gegeben, wenn bei Tageslicht alle Räume besichtigt werden können, auch der Dachboden. Während der Besichtigung werde ich Notizen und Fotos vom Bewertungsobjekt machen. Nach dem Rundgang ist die Ortsbesichtigung abgeschlossen.

Nach der Beauftragung beantrage ich die für die Gutachtenerstellung erforderlichen Unterlagen wie z. B. Grundbuchauszug, Baulastenauskunft, Altlastenauskunft, Denkmalschutzauskunft usw. Sobald mir die Unterlagen vorliegen vereinbare ich mit Ihnen einen Termin für die Besichtigung des Bewertungsobjekts. Je nach Objektart wird die Besichtigung ca. 30 bis 60 Minuten in Anspruch nehmen.

Vor Ort werden Sie zuerst zu folgenden allgemeinen Umständen befragt:

1. Existieren privatrechtliche Vereinbarungen mit Grundstücksnachbarn oder sonstigen Dritten?
2. Bestehen Miet- oder Pachtverträge? Wenn ja, dann mit welchen Vertragsdetails (Name des Mieters, Miethöhe, Laufzeit, ...)?
3. Existiert ein Energieausweis?
4. Existiert eine Photovoltaikanlage? Wenn ja, wann wurde diese errichtet, welche Dimension (kWp) hat die Anlage und welche Einspeisevergütung ist vertraglich gesichert?
5. Wann wurde das Gebäude (ursprünglich) errichtet?
6. Welche grundlegenden Modernisierungsmaßnahmen wurden in den letzten 15 Jahren durchgeführt.
7. Sind Bauschäden oder Baumängel aktuell vorhanden oder bestanden diese in der Vergangenheit und sind ganz oder tlw. beseitigt worden?

Einige der zuvor genannten Begriffe werden Ihnen nicht geläufig sein oder einige Fragen können nicht im Vorfeld beantwortet werden. Ich werde vor Ort die einzelnen Punkte mit Ihnen besprechen/erläutern und zu jedem Sachverhalt eine Antwort finden.

Im Anschluss an die Vorbesprechung werde ich mit Ihnen das Bewertungsobjekt von innen und außen besichtigen. Die besten Voraussetzungen sind gegeben, wenn bei Tageslicht alle Räume besichtigt werden können, auch der Dachboden. Während der Besichtigung werde ich Notizen und Fotos vom Bewertungsobjekt machen. Nach dem Rundgang ist die Ortsbesichtigung abgeschlossen. 2 bis 3 Wochen später kann mit der Fertigstellung des Gutachtens gerechnet werden.

Nach der Beauftragung beantrage ich die für die Gutachtenerstellung erforderlichen Unterlagen wie z. B. Grundbuchauszug, Baulastenauskunft, Altlastenauskunft, Denkmalschutzauskunft usw. Sobald mir die Unterlagen vorliegen, vereinbare ich mit Ihnen einen Termin für die Besichtigung des Bewertungsobjekts. Je nach Objektart wird die Besichtigung ca. 30 bis 90 Minuten in Anspruch nehmen.

Vor Ort werden Sie zuerst zu folgenden allgemeinen Umständen befragt:

1. Existieren privatrechtliche Vereinbarungen mit Grundstücksnachbarn oder sonstigen Dritten?
2. Bestehen Miet- oder Pachtverträge? Wenn ja, dann mit welchen Vertragsdetails (Name des Mieters, Miethöhe, Laufzeit, ...)?
3. Existiert ein Energieausweis?
4. Existiert eine Photovoltaikanlage? Wenn ja, wann wurde diese errichtet, welche Dimension (kWp) hat die Anlage und welche Einspeisevergütung ist vertraglich gesichert?
5. Wann wurde das Gebäude (ursprünglich) errichtet?
6. Welche grundlegenden Modernisierungsmaßnahmen wurden in den letzten 15 Jahren durchgeführt.
7. Sind Bauschäden oder Baumängel aktuell vorhanden oder bestanden diese in der Vergangenheit und sind ganz oder tlw. beseitigt worden?

Einige der zuvor genannten Begriffe werden Ihnen nicht geläufig sein oder einige Fragen können nicht im Vorfeld beantwortet werden. Ich werde vor Ort die einzelnen Punkte mit Ihnen besprechen/erläutern und zu jedem Sachverhalt eine Antwort finden.

Im Anschluss an die Vorbesprechung werde ich mit Ihnen das Bewertungsobjekt von innen und außen besichtigen. Die besten Voraussetzungen sind gegeben, wenn alle Räume besichtigt werden können, auch der Dachboden. Während der Besichtigung werde ich Notizen und Fotos vom Bewertungsobjekt machen. Nach dem Rundgang ist die Ortsbesichtigung abgeschlossen. 2 bis 3 Wochen später kann mit der Fertigstellung des Gutachtens gerechnet werden.

In einem Zwangsversteigerungsverfahren werde ich vom Amtsgericht mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens beauftragt.

Als von der Industrie und Handelskammer öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger arbeite ich unabhängig und unparteiisch. D. h., dass ich weder ein Mitarbeiter des Gerichts bin, noch in Verbindung zum Gläubiger /-in stehe, der das Zwangsversteigerungsverfahren beantragt hat.

Nach der Beauftragung durch das Gericht werde ich die Verfahrensbeteiligten schriftlich zu einer Ortsbesichtigung einladen. Ich bin gegenüber dem Gericht verpflichtet, mein Gutachten fristgerecht zu erstellen. Es gilt der Grundsatz der Verfahrensbeschleunigung. Daher kommt die Verlegung des von mir anberaumten Termins zur Ortsbesichtigung nur ausnahmsweise und aus zwingenden sachlichen Gründen in Betracht. Ich bitte daher, im Falle eines Verlegungsantrags die Gründe hierfür anzugeben und glaubhaft zu machen, damit ich gegebenenfalls eine Entscheidung des Gerichts über Ihr Verlegungsgesuch einholen kann.
Grundsätzlich sind Sie nicht verpflichtet mir Zugang zum Grundstück oder zum Gebäude zu gewähren.

Sollte ich keine Möglichkeit zu einer Innenbesichtigung erhalten, muss ich das Verkehrswertgutachten auf der Grundlage der Außenbesichtigung erstellen. Die unzureichende Besichtigungsmöglichkeit wird in das Gutachten aufgenommen. Dies hat i.d.R. zur Folge, dass Kauf- oder Bietinteressenten aufgrund des entstehenden Risikos weniger zu zahlen bereit sind. Für den Eigentümer verschlechtert sich somit die meistens ohnehin schlechte finanzielle Situation.

In den Fällen, in denen ich trotz schriftlicher Einladung zum Ortstermin keinen Verfahrensbeteiligten vor Ort antreffe und eine Absage im Vorfeld nicht erfolgte, werde ich den Verfahrensbeteiligten einen zweiten Termin mitteilen. Wenn auch dieser Termin ohne Beteiligung der Verfahrensbeteiligten stattfindet, werde ich das Gutachten ebenfalls ausschließlich auf der Grundlage der Außenbesichtigung durchführen. Ein Fernbleiben vom Ortstermin schiebt das Zwangsversteigerungsverfahren nicht auf oder verhindert die Gutachtenerstellung.

Da jede erfolglose Ortsbesichtigung für den Schuldner mit weiteren Kosten verbunden ist, ist eine telefonische Kontaktaufnahme im Vorfeld grundsätzlich die beste Reaktion. Ein Telefonat im Vorfeld verursacht keine Kosten und Sie habe die Möglichkeit, sich von mir unparteiisch über die für Sie beste Vorgehensweise beraten zu lassen.

Erfreulicherweise erhalt ich jedoch in den meisten Fällen Zugang zum Grundstück und zu den Gebäuden. Je nach Objektart wird die Besichtigung ca. 30 bis 90 Minuten in Anspruch nehmen.

Vor Ort werden Sie zuerst zu folgenden allgemeinen Umständen befragt:

1. Existieren privatrechtliche Vereinbarungen mit Grundstücksnachbarn oder sonstigen Dritten?
2. Bestehen Miet- oder Pachtverträge? Wenn ja, dann mit welchen Vertragsdetails (Name des Mieters, Miethöhe, Laufzeit, ...)?
3. Existiert ein Energieausweis?
4. Existiert eine Photovoltaikanlage? Wenn ja, wann wurde diese errichtet, welche Dimension (kWp) hat die Anlage und welche Einspeisevergütung ist vertraglich gesichert?
5. Wann wurde das Gebäude (ursprünglich) errichtet?
6. Welche grundlegenden Modernisierungsmaßnahmen wurden in den letzten 15 Jahren durchgeführt.
7. Sind Bauschäden oder Baulasten aktuell vorhanden oder bestanden diese in der Vergangenheit und sind ganz oder tlw. beseitigt worden?

Einige der zuvor genannten Begriffe werden Ihnen nicht geläufig sein oder einige Fragen können nicht im Vorfeld beantwortet werden. Ich werde vor Ort die einzelnen Punkte mit Ihnen besprechen/erläutern und zu jedem Sachverhalt eine Antwort finden.

Im Anschluss an die Vorbesprechung werde ich mit Ihnen das Bewertungsobjekt von innen und außen besichtigen. Die besten Voraussetzungen sind gegeben, wenn bei Tageslicht alle Räume besichtigt werden können, auch der Dachboden. Während der Besichtigung werde ich Notizen und, wenn ich die Erlaubnis vom Eigentümer hierzu erhalte, Fotos vom Bewertungsobjekt machen. Nach dem Rundgang ist die Ortsbesichtigung abgeschlossen. 2 bis 3 Wochen später kann mit der Fertigstellung des Gutachtens gerechnet werden. Die Ausfertigungen des Verkehrswertgutachtens werden von mir an das zuständige Amtsgericht geschickt, von wo aus das Gericht sie an die Verfahrensbeteiligten weiterleitet.

Im Rahmen eines Scheidungsverfahrens werde ich regelmäßig mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens beauftragt. Das Verkehrswertgutachten dient der vermögensmäßigen Auseinandersetzung der Eigentümerparteien. I.d.R. werde ich von einer Partei kontaktiert und mit der Erstellung des Verkehrswertgutachtens beauftragt. Grundsätzlich spricht nichts dagegen, dass ich von einer Partei beauftragt werde und auch die Ortsbesichtigung ausschließlich mit meiner Auftraggeberin bzw. meinem Auftraggeber durchführe.

Es ist jedoch zu bedenken, dass bei dieser Vorgehensweise die Miteigentümerin oder der Miteigentümer am Ortstermin keine Möglichkeit hat, sich zu Objektbesonderheiten zu äußern. Dies kann zum einen dazu führen, dass die Gegenpartei das Gutachten grundsätzlich anzweifelt, weil man bei der Auswahl des Sachverständigen nicht eingebunden wurde und zweitens einige Objektbesonderheiten nach Ansicht der Gegenpartei am Ortstermin von der Auftraggeberin oder dem Auftraggeber nicht richtig dargestellt wurden oder Besonderheiten gänzlich verschwiegen worden sind. Daraus folgen u. U. zermürbende anwaltliche Auseinandersetzungen zwischen den Parteien. Vor Gericht werden einseitig in Auftrag gegebene Gutachten nicht als Beweismittel zugelassen, sondern werden nur als qualifizierter Parteivortrag anerkannt.

Ich rate Ihnen daher grundsätzlich dazu,

• dass beide Parteien sich im Vorfeld auf einen Sachverständigen einigen,
• dass beide Parteien am Ortstermin anwesend sind und mit mir die Ortsbesichtigung durchführen und
• dass beide Parteien zu den von mir gestellten Fragen ihre Kenntnisse einbringen.

Bei dieser Vorgehensweise kann viel Streitpotential vermieden werden.

Nach der Beauftragung beantrage ich die für die Gutachtenerstellung erforderlichen Unterlagen wie z. B. Grundbuchauszug, Baulastenauskunft, Altlastenauskunft, Denkmalschutzauskunft usw. Sobald mir die Unterlagen vorliegen, vereinbare ich mit Ihnen einen Termin für die Besichtigung des Bewertungsobjekts. Je nach Objektart wird die Besichtigung ca. 30 bis 90 Minuten in Anspruch nehmen.

Vor Ort werden Sie zuerst zu folgenden allgemeinen Umständen befragt:

1. Existieren privatrechtliche Vereinbarungen mit Grundstücksnachbarn oder sonstigen Dritten?
2. Bestehen Miet- oder Pachtverträge? Wenn ja, dann mit welchen Vertragsdetails (Name des Mieters, Miethöhe, Laufzeit, ...)?
3. Existiert ein Energieausweis?
4. Existiert eine Photovoltaikanlage? Wenn ja, wann wurde diese errichtet, welche Dimension (kWp) hat die Anlage und welche Einspeisevergütung ist vertraglich gesichert?
5. Wann wurde das Gebäude (ursprünglich) errichtet?
6. Welche grundlegenden Modernisierungsmaßnahmen wurden in den letzten 15 Jahren durchgeführt.
7. Sind Bauschäden oder Baumängel aktuell vorhanden oder bestanden diese in der Vergangenheit und sind ganz oder tlw. beseitigt worden?

Einige der zuvor genannten Begriffe werden Ihnen nicht geläufig sein oder einige Fragen können nicht im Vorfeld beantwortet werden. Ich werde vor Ort die einzelnen Punkte mit Ihnen besprechen/erläutern und zu jedem Sachverhalt eine Antwort finden.

Im Anschluss an die Vorbesprechung werde ich mit Ihnen das Bewertungsobjekt von innen und außen besichtigen. Die besten Voraussetzungen sind gegeben, wenn bei Tageslicht alle Räume besichtigt werden können, auch der Dachboden. Während der Besichtigung werde ich Notizen und Fotos vom Bewertungsobjekt machen. Nach dem Rundgang ist die Ortsbesichtigung abgeschlossen. 2 bis 3 Wochen später kann mit der Fertigstellung des Gutachtens gerechnet werden.

Im Rahmen einer Erbauseinandersetzung werde ich regelmäßig mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens beauftragt. Das Verkehrswertgutachten dient der vermögens-mäßigen Auseinandersetzung der Eigentümergemeinschaft, wenn diese aufgelöst werden soll.

Wenn sich die Erbauseinandersetzung in einem Stadion befindet, wo sich die Eigentümergemeinschaft im konstruktiven Dialog befindet, spricht grundsätzlich nichts dagegen, dass ich von einem Miteigentümer/Erben beauftragt werde und auch die Ortsbesichtigung ausschließlich mit einem Eigentümer / Erben durchführe.

Bestehen bezüglich der Vermögenswerte jedoch schon erheblich unterschiedliche Wertansichten und droht ein Rechtsstreit, dann rate ich Ihnen grundsätzlich zur Vermeidung/Reduzierung von Streitpotential,

• dass sich die Erbengemeinschaft im Vorfeld auf einen Sachverständigen einigt,
• dass sich die Erbengemeinschaft im Vorfeld gegenseitig schriftlich bestätigt, das Ergebnis des neutralen Verkehrswertgutachtens anzuerkennen,
• dass möglichst alle Erben am Ortstermin anwesend sind und mit mir die Ortsbesichtigung durchführen und
• dass die Erben zu den von mir am Ortstermin gestellten Fragen ihre Kenntnisse einbringen.

Hierdurch wird vermieden, dass nicht involvierte Miteigentümer das Gutachten grundsätzlich anzweifeln, weil man bei der Auswahl des Sachverständigen nicht eingebunden wurde und einige Objektbesonderheiten nach Ansicht der Miteigentümer am Ortstermin von der Auftraggeberin oder dem Auftraggeber nicht richtig dargestellt wurden oder Besonderheiten gänzlich verschwiegen worden sind.

Aufgrund meiner öffentlichen Bestellung und Vereidigung durch die Industrie- und Handelskammer Duisburg – Wesel – Kleve zu Duisburg bin ich zur Neutralität und Verschwiegenheit verpflichtet. Den Eigentümern wird durch die Wahl/Beauftragung eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen somit die höchst mögliche unparteiische Objektivität gewährleistet.

Nach der Beauftragung beantrage ich die für die Gutachtenerstellung erforderlichen Unterlagen wie z. B. Grundbuchauszug, Baulastenauskunft, Altlastenauskunft, Denkmalschutzauskunft usw. Sobald mir die Unterlagen vorliegen, vereinbare ich mit Ihnen einen Termin für die Besichtigung des Bewertungsobjekts. Je nach Objektart wird die Besichtigung ca. 30 bis 90 Minuten in Anspruch nehmen.

Vor Ort werden Sie zuerst zu folgenden allgemeinen Umständen befragt:

1. Existieren privatrechtliche Vereinbarungen mit Grundstücksnachbarn oder sonstigen Dritten?
2. Bestehen Miet- oder Pachtverträge? Wenn ja, dann mit welchen Vertragsdetails (Name des Mieters, Miethöhe, Laufzeit, ...)?
3. Existiert ein Energieausweis?
4. Existiert eine Photovoltaikanlage? Wenn ja, wann wurde diese errichtet, welche Dimension (kWp) hat die Anlage und welche Einspeisevergütung ist vertraglich gesichert?
5. Wann wurde das Gebäude (ursprünglich) errichtet?
6. Welche grundlegenden Modernisierungsmaßnahmen wurden in den letzten 15 Jahren durchgeführt.
7. Sind Bauschäden oder Baumängel aktuell vorhanden oder bestanden diese in der Vergangenheit und sind ganz oder tlw. beseitigt worden?

Einige der zuvor genannten Begriffe werden Ihnen nicht geläufig sein oder einige Fragen können nicht im Vorfeld beantwortet werden. Ich werde vor Ort die einzelnen Punkte mit Ihnen besprechen/erläutern und zu jedem Sachverhalt eine Antwort finden.

Im Anschluss an die Vorbesprechung werde ich mit Ihnen das Bewertungsobjekt von innen und außen besichtigen. Die besten Voraussetzungen sind gegeben, wenn bei Tageslicht alle Räume besichtigt werden können, auch der Dachboden. Während der Besichtigung werde ich Notizen und Fotos vom Bewertungsobjekt machen. Nach dem Rundgang ist die Ortsbesichtigung abgeschlossen. 2 bis 3 Wochen später kann mit der Fertigstellung des Gutachtens gerechnet werden.

Mit dem Erschafts- oder Schenkungssteuerbescheid setzt das zuständige Finanzamt den Wert der Immobilie fest. Der Steuerpflichtige hat die Möglichkeit, mit Vorlage eines Verkehrswertgutachtens nachzuweisen, dass der Verkehrswert der Immobilie niedriger ist, als der durch das Finanzamt festgesetzte Wert. Hierdurch kann die Erschafts- oder Schenkungssteuer gesenkt werden.

Als von der Industrie- und Handelskammer Duisburg – Wesel – Kleve öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger und als nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger erfülle ich die Voraussetzungen, damit das von mir erstellte Verkehrswertgutachten dem Finanzamt vorgelegt werden kann. Insbesondere dann, wenn die Steuerangelegenheit am Ende von einem Finanzgericht entschieden werden muss, ist die Vorlage eines von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständingen erstellten Verkehrswertgutachtens zwingend erforderlich. 

Nach der Beauftragung beantrage ich die für die Gutachtenerstellung erforderlichen Unterlagen wie z. B. Grundbuchauszug, Baulastenauskunft, Altlastenauskunft, Denkmalschutzauskunft usw. Sobald mir die Unterlagen vorliegen vereinbare ich mit Ihnen einen Termin für die Besichtigung des Bewertungsobjekts. Je nach Objektart wird die Besichtigung ca. 30 bis 90 Minuten in Anspruch nehmen.

Vor Ort werden Sie zuerst zu folgenden allgemeinen Umständen befragt:

1. Existieren privatrechtliche Vereinbarungen mit Grundstücksnachbarn oder sonstigen Dritten?
2. Bestehen Miet- oder Pachtverträge? Wenn ja, dann mit welchen Vertragsdetails (Name des Mieters, Miethöhe, Laufzeit, ...)?
3. Existiert ein Energieausweis?
4. Existiert eine Photovoltaikanlage? Wenn ja, wann wurde diese errichtet, welche Dimension (kWp) hat die Anlage und welche Einspeisevergütung ist vertraglich gesichert?
5. Wann wurde das Gebäude (ursprünglich) errichtet?
6. Welche grundlegenden Modernisierungsmaßnahmen wurden in den letzten 15 Jahren durchgeführt.
7. Sind Bauschäden oder Baumängel aktuell vorhanden oder bestanden diese in der Vergangenheit und sind ganz oder tlw. beseitigt worden?

Einige der zuvor genannten Begriffe werden Ihnen nicht geläufig sein oder einige Fragen können nicht im Vorfeld beantwortet werden. Ich werde vor Ort die einzelnen Punkte mit Ihnen besprechen/erläutern und zu jedem Sachverhalt eine Antwort finden.

Im Anschluss an die Vorbesprechung werde ich mit Ihnen das Bewertungsobjekt von innen und außen besichtigen. Die besten Voraussetzungen sind gegeben, wenn bei Tageslicht alle Räume besichtigt werden können, auch der Dachboden. Während der Besichtigung werde ich Notizen und Fotos vom Bewertungsobjekt machen. Nach dem Rundgang ist die Ortsbesichtigung abgeschlossen. 2 bis 3 Wochen später kann mit der Fertigstellung des Gutachtens gerechnet werden.

Sollte sich bereits während der Gutachtenerstellung herausstellen, dass kein niedriger, als der vom Finanzamt festgesetzte Verkehrswert nachgewiesen werden kann, werde ich Sie umgehend informieren. In diesen Fällen kann, falls gewünscht, die Gutachtenerstellung abgebrochen werden. Die bis dahin durchgeführten Arbeiten werden nach Zeitaufwand abgerechnet.